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本年度检视|2021年安徽房价关键字:热卖、修正、企稳

发布时间:2022-02-16 11:26:17人气:65

  交叉点讯 对安徽楼价来说,2021年是非同寻常的一年。1月15日,统计局发布《2021年12月70个郊县商品房零售价格发生变动情形》后,2021本年度楼价抛物线被完备描绘出。从苏州、苏州、徐州、扬州4城的楼价抛物线图可以看出,楼价历经了一季度稳步上涨、第三季度拐点再次出现、第四季度楼价下行的过程,整条抛物线跌宕起伏。

  房屋成交量被视为楼价“晴雨表”。以苏州商品房消费市场为例,2021年4月末成交量最高,14235套,8月末成交量最低,4753套,两者相差近3倍。12月末年底热卖旺季也仅成交量7802套。在苏州,“三季度买车者再次出现继续观望情绪,定金认缴时间从原来的几天拉长到一个月甚至更长”。

  展望2022年的楼价,“成交量逐渐回升,价格趋于稳定”是专家和许多买车者的共识。

   被推迟的“城市安家落户梦”

  回望2021年的买车过程,苏州女孩芽没想到他们竟然历经了一个完备的楼价修正周期。

  28岁的芽是2019年底决定在苏州买车的。在反复计算过家里能支持的按揭和他们能承担的月供后,她打算入手江北核心区,3Kangra的均价和5成按揭,她的资金预算刚好能买一个90平左右的孟博。当时该区域炙手可热,开售竞拍家数在10%以下是常态。芽2021年初参加过2次竞拍,尽管持有换房买车证明有更高的中签机会,但她没有成为“幸运儿”。5月初,就在她等候下一个目标新盘开售时,销售员发来信息——按揭提至8成。买不起了!芽顿时觉得他们在苏州的“安家落户梦”遥远起来。

  是降低条件买其他板块的新盘,还是继续等候?之后的两个月里,芽看了不少其他板块的低按揭新盘,最终还是因为到单位通学不便而没有下手。7月底苏州再次出现新冠禽流感以后,芽暂停了认筹。10月,当芽再度关注楼价时,发现“风向变了”。热门新盘被政府列入分散开售项目,家数大大提升,甚至有新盘再次出现“基本销售一空”的情形。11月,又有捷伊消息传来,原来8成按揭的新盘宣布降至5成。芽感觉他们的买车机会又来了。

  现在,芽买车的心态从容了许多:“如今银行银行贷款基准利率正在逐渐下调。我决定等遇到最理想的新盘,并且银行贷款基准利率合适时,再出手。”

  芽的买车历经不是新鲜事。据中指研究院发放的问卷调查显示,仅3成受访者在2021年成功买车,多以换房改善、首房需求为主。

  据统计,苏州市2021年共开售696次,推出房源,有199次销售一空,占总开售比例的28.59%。2021年12月下旬,苏州网上房地产业数据显示,苏州市商品房库存量达到7.5万台,创10年来历史新低。同时,苏州2021年全年的商品房成交量总量突破10.7万台,创下5年来的历史新低。

  2021年的苏州楼价也呈现出与苏州同样的特点。苏州市房地产业业协会副会长兼秘书长沈洵说:“过去的这一年,宏观调控经济政策稳步加码,楼价先热后冷。在不炒不炒和三稳的大背景下,苏州先后三批次分散土地储备,提升卖地门槛,加强预售资金监管,颁布住宅品质提升设计指引。同时,银行融资缩紧,按揭银行贷款基准利率提升,放款慢。在经济政策严格控制下,楼价行情在六、七月末开始下滑,令人措手不及。有业内人士说,这是他从业多年来所历经的楼价退烧最快的一次。”

  连续宏观调控叠加显效

  “2021年一季度再次出现楼价失灵,是2020年禽流感后政府推升消费市场经济、颁布各项扶持经济政策后的延续效应,也是2020年压抑的买车需求被释放的结果”,苏州工业大学苏镜宇不动产研究所执行所长吴翔华说,“消费市场失灵,宏观调控退烧。一季度接连颁布稳步宏观调控经济政策,加上金融行业对开发贷和买车银行贷款的双向缩紧,一系列宏观调控稳步发挥作用,导致7、8月末消费市场突然冷却下来。”

  2021年,透过“两分散”卖地新政,苏州、苏州、苏州“勒住狂奔的低价”,实现了“稳地价”。沈洵说,苏州2021年的三批“两分散”土地储备,第一批情形良好,第二批再次出现一块地流标,第三批大部分地块以底价成交量。三季度,由于经济政策严格控制,销售难、融资难、回款难,房地产业企业再次出现投资信心不足的情形。

  金融经济政策的缩紧,被认为是对2021年房地产业消费市场带来最大冲击的因素。2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产业银行贷款分散度管理制度的通知》,透过量化指标的方式设置了银行贷款占比的上下限。中资大型银行房地产业银行贷款占比下限修正为40%,个人住房银行贷款占比下限32.5%,这被称为房地产业银行贷款的“两道红线”。

  银行贷款基准利率的提升改变了一部分买车者的意向。像芽一样由于基准利率提升而选择等候的买车者不在少数。苏州我爱我家不动产中介机构的五运会飞告诉记者,2021年6月末以后,成交量银行贷款基准利率提升到6%以上,一房买车银行贷款的还款总额增加数十万元。因此,一部分有购买成交量意向的客户选择了继续继续观望。沈洵说,苏州成交量消费市场的情形比商品房消费市场更加严重,有的是企业透过关闭门店、裁员、管理人员降薪等方式进行“自救”。

  消费市场对学区房预期的降低直接影响了成交量消费市场。4月30日的中央政治局会议指出,要防止以学区房等为名炒楼价。紧接着,5月17日,苏州市不动产局会同教育局、消费市场监管局等对该市房地产业经纪机构开展了专项检查,重点查看是否存在以学区房为名宣传推广房源、是否存在以学区房为名炒楼价等问题。

  之后,苏州学区房迅速退烧。苏州建邺区一个“双学区”片区的不动产中介机构告诉记者,2020年该片区每个小区每个月至少成交量三四套,2021年6月以来,多个小区至今仍是零成交量。

  吴翔华认为,2021年房地产业消费市场的一系列宏观调控,发生了叠加效应。教培、互联网、游戏等行业的不景气,也降低了买车需求和买车意向。他认为,今后要维护房地产业消费市场的长期稳定,应稳步完善长效机制。

  房地产业税的征收或将对贯彻“不炒不炒”的精神起到长效作用。业内人士认为,近几年房地产业税试点工作的探索和推进,将对投资投机性炒不动产生抑制作用。

   2022年回暖迹象初现

  在1月15日统计局发布的《2021年12月70个郊县商品房零售价格发生变动情形》中显示,全国有15城12月末新楼价格环比上涨,相比11月的9城再加6城,其中苏州涨幅排名并列全国第五。此外,苏州的二手楼价格环比降幅收窄0.2个百分点。这被业内视为苏州“率先回暖”的信号。

  对2022的楼价,“回暖”成为专家和买车者的普遍预期。中指研究院发放的问卷调查显示,受访置业者认为,2022年的楼价运行偏弱,消费市场存在缓慢的回升机会,超7成受访者将在2022年进行置业,整体买车意向较为强烈。

  沈洵说,2021年末,在经济政策、金融等利好条件下,苏州楼价从低迷逐步走向回稳。12月末的中央经济工作会议上提出,支持商品房消费市场更好满足买车者的合理住房需求,因城施策促进房地产业业良性循环和健康发展。在中央的精神指引下,苏州成交量银行贷款全面恢复,放贷时间也在加速。房地产业企业采取优惠售楼措施,售楼处来访量增多,商品房成交量也比以前有所增加。成交量消费市场也开始再次出现了转机。苏州市政府高度重视房地产业消费市场的发展,于2022年1月9日专门召开房地产业企业座谈会,市政府将聚焦卖地、信贷融资、高品质住宅建设、营商环境等方面加紧研究完善相关经济政策,给予企业更精准的扶持、更有力的帮助。

  他认为,随着因城施策,房地产业宏观调控在不炒不炒的前提下的微调,苏州楼价预计会在一季度走出低迷,二季度逐渐再次出现复苏回暖,三四季度呈现稳中有升的态势。苏州作为一个经济强市、宜居城市,随着十四五住房规划的逐步落实,加上产业强市创新驱动下的人口导入,住房需求比较旺盛。苏州楼价目前均价21600,消费市场供应充足,住宅存量目前约500多万平方,去化周期9个月左右,总体比较健康。2022年不会有大涨,更不会有大跌。苏州市各板块经济发展势头良好,城市建设和配套在加速发展,为楼价复苏回暖、平稳发展提供了动力。

  吴翔华认为,安徽各城市的房地产业消费市场目前总体健康平稳。在2022年,随着前一年压抑的刚性需求释放和信贷经济政策的放松,成交量将好于2021年三季度。在价格上,将继续维持当前稳定的态势。

  新华日报·交叉点记者 刘霞 文/图

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